Le marché immobilier californien s’effondrera-t-il à nouveau ou ne corrigera-t-il que modestement les achats trop zélés de l’ère de la pandémie ?

Au lieu de cela, l’achat d’une maison pourrait-il simplement refroidir un peu?

Alors que 2022 touche à sa fin, le marché languit alors que les taux hypothécaires atteignent des niveaux record. Un financement plus coûteux émonde ceux qui peuvent se permettre d’acheter. Ces mêmes taux élevés – une stratégie de la Réserve fédérale pour refroidir une économie en surchauffe – pourraient geler le marché du travail, qui est si essentiel à un achat de maison robuste.

Le résultat est que les énormes gains de prix récents dans tout l’État se transforment en projections de pertes notables.

La bulle de l’immobilier éclate — encore ! Qu’avons-nous appris ?

Vous savez, cela fait une décennie et demie que le logement est rapidement passé d’un boom à un effondrement. Rafraîchissons nos mémoires sur les ralentissements du marché californien et où nous trouverons probablement des indices sur ce qui nous attend.

Ma fidèle feuille de calcul était remplie de données sur les prix des maisons de l’État de l’Agence fédérale de financement du logement datant de 1976 plus diverses variables économiques et immobilières. L’objectif était de créer un guide pour observer un effondrement du marché – ou tout ce que vous voulez appeler le premier grand bouleversement du logement depuis la Grande Récession.

Oui, l’histoire n’est certainement pas un guide parfait pour le prochain déménagement. “C’est différent cette fois” est toujours en quelque sorte vrai. Mais voyager dans le passé peut souvent offrir des indices sur l’avenir de l’achat d’une maison en Californie.

La Californie est différente

Le logement en Californie est un animal très différent des autres marchés américains, en particulier ses fluctuations de prix.

Il y a 25% de chances que les prix des maisons en Californie baissent, remontant à un demi-siècle. C’est le quatrième taux de perte le plus élevé parmi les États.

Pendant ce temps, il n’y a qu’un taux de perte de 16% pour tous les États.

Oui, c’est un parcours plus cahoteux pour les propriétaires de Golden State, mais ils sont bien compensés pour ces pertes. Les prix des maisons à l’échelle de l’État ont augmenté en moyenne de 7,1 % par an depuis 1977, derrière seulement Washington, DC à travers le pays.

Comparez ces augmentations au gain moyen pour tous les États de 4,9 %.

Travaux. Travaux. Travaux.

Vous avez besoin d’un chèque de paie pour posséder une maison, alors considérez les indices de logement abandonnés par les fluctuations du taux de chômage en Californie.

Lorsque le chômage est en baisse sur 12 mois – comme le marché du travail actuel – il n’y a que 15 % de chances que le prix de l’immobilier baisse l’année prochaine.

Mais lorsque le chômage augmente, il y a 51 % de chances que le prix de l’immobilier baisse.

Ou regardez ce facteur clé du logement de cette façon : lorsque le chômage diminue, les prix augmentent en moyenne de 9 % l’année suivante. Lorsque le chômage est en hausse, l’appréciation ne s’élève qu’à 1 % par an.

C’est l’économie, idiot

La demande de logements nécessite des salaires croissants.

Pour suivre les liens entre le logement et le progrès économique plus large, j’ai créé un indice de référence des flux de trésorerie californiens mesurant la croissance du revenu total à l’échelle de l’État moins le taux d’inflation. Cette mesure affiche une croissance annuelle moyenne de 2,9 % depuis 1977.

Toute augmentation de cet indicateur de revenu se traduit par seulement 21 % de chances de baisse du prix de l’immobilier l’année prochaine. Ces revenus croissants ont créé des gains moyens de 8 % sur le prix des maisons.

Mais lorsque les revenus de la Californie ont chuté, les prix ont chuté 63 % du temps. Et ces baisses se traduisent par une perte moyenne de 3 % du prix des maisons.

Note : Cet indicateur de revenu a baissé au cours des quatre derniers trimestres.

Inversions de taux

Le coût d’emprunt de l’argent n’a pas d’incidence sur les prix des maisons comme vous pourriez le penser.

C’est parce que les taux d’intérêt augmentent généralement lorsque l’économie est chaude. Et comme vous venez de l’apprendre, les économies en croissance peuvent augmenter la valeur des maisons.

Ainsi, lorsque les taux hypothécaires ont augmenté au cours des années depuis 1977 – seulement 40% du temps – il n’y a que 14% de chances de pertes de prix des maisons en Californie l’année suivante.

Mais lorsque les taux baissent, c’est souvent le signe d’un climat des affaires morose. Et lorsque les prêts hypothécaires deviennent moins chers, 35% du temps, les prix des maisons en Californie baissent. La flambée des prix de l’ère de la pandémie ressemble clairement à une anomalie.

Alors ne soyez pas prompt à rechercher des prêts hypothécaires moins chers. Lorsque les taux augmentent, un gain moyen de 10 % sur le prix des maisons vient ensuite. Lorsque les taux sont en baisse, les gains de l’année suivante ne sont que de 4 %.

Les ventes comptent-elles?

Les hauts et les bas du nombre de ventes ne sont pas seulement des statistiques pour le secteur immobilier.

Les Californiens ont acheté des maisons unifamiliales à un rythme de 305 000 par an au cours des trois mois se terminant en septembre, selon les agents immobiliers de l’État. C’est le rythme d’achat trimestriel le plus lent en 14 ans.

Les ventes d’été ont diminué de 20 % par rapport au trimestre de printemps – la deuxième plus forte baisse sur trois mois dans ces données de l’agent immobilier cela date de 1990 – et de 29 % par rapport à l’année précédente – la cinquième plus forte baisse sur 12 mois.

Des baisses aussi spectaculaires suggèrent que les ventes en Californie se sont déjà effondrées. Et les baisses de ventes ont un impact sur les prix.

L’appréciation mesurée par l’indice des prix de la California Association of Realtors est passée de 17 % par an à 2 % l’année dernière, soit un ralentissement de 15 points de pourcentage. Ce n’est pas aberrant.

Depuis 1990, lorsque les achats en Californie diminuent de 10 % ou plus en un an, le taux d’appréciation diminue en moyenne de 4 points de pourcentage.

Quel indice surveiller ?

Permettez-moi d’essayer de simplifier à l’excès la plupart des critères de prix.

Géographie: Les prix en Californie varient énormément du nord au sud et de la côte à l’intérieur des terres. Notez que des zones plus petites signifient souvent des résultats plus volatils.

Foyers couverts : Certains index portent sur toutes les habitations tandis que d’autres se concentrent sur les résidences unifamiliales. La question de savoir si les nouvelles maisons sont incluses est un autre écart. Donc, cela dépend si vous suivez le « noyau » du logement – ​​la maison unifamiliale existante – ou si vous adoptez une vision plus large.

Mathématiques simples : Le prix de vente médian – rapporté par des sociétés comme CoreLogic et Realtors – est le point médian payé sur toutes les ventes. Les mouvements de cette métrique, généralement publiés peu de temps après la fin d’un mois, peuvent être des signes avant-coureurs de problèmes à venir.

Mathématiques fantaisistes : Les indices de la Federal Housing Finance Agency que j’ai utilisés pour cette analyse et les indices Case-Shiller largement discutés sont créés par la logique des « ventes jumelées ». Celui-ci examine l’évolution des prix de chaque maison unifamiliale vendue sur une période de trois mois. Ce calcul prend du temps, il y a donc un décalage de deux mois dans les rapports. Nous utilisons généralement ces chiffres pour confirmer les tendances affichées dans d’autres indices.

Y en a-t-il un meilleur ? Non, ils sont mieux vus collectivement.

Wordsmithing

Accident? Correction? Froideur?

L’histoire nous dit que les prix californiens selon la mesure FHFA ont chuté au cours de 46 des 186 trimestres d’une année sur l’autre – seuls trois États ont plus de baisses.

Et la perte médiane de la Californie parmi ces baisses était de 4 %. Seuls 11 États ont des baisses plus profondes.

Pour moi, un « refroidissement » du marché est un modeste ralentissement. Je dirais que toute baisse de prix sur 12 mois en Californie inférieure à la perte médiane de 4 % correspond à la définition du « froid ».

Maintenant, les pertes à deux chiffres sur 12 mois semblent douloureuses. Et de telles diapositives ne se sont produites que huit fois en Californie en un demi-siècle, elles sont donc rares. Ainsi, un «crash» pourrait être considéré comme une baisse de 10% ou plus sur 12 mois.

Cela signifierait qu’une «correction» – les ralentissements entre le crash et le refroidissement – sont des baisses de prix comprises entre 4% et 10% par an.

Veuillez comprendre qu’il s’agit de mon glossaire des prix de la maison. Pourtant, quelles que soient les étiquettes que vous préférez, la grande question pour le logement en Californie est passée de “gros gains ou pas?” à “Quelle sera l’ampleur du plongeon ?”

Et ne regarder que les benchmarks immobiliers ne vous donnera pas une image complète.

Jonathan Lansner est chroniqueur économique pour le Southern California News Group. Il est joignable au [email protected]

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