Une bande de terre de 1 pied de large prise en sandwich entre une route et une piscine d’arrière-cour. Un site « vacant » à côté d’un bâtiment d’assainissement de l’eau. Une poignée de minuscules parcelles – l’une en forme de banane, l’autre en triangle – nichées derrière des maisons unifamiliales.
Ce sont quelques-uns des exemples les plus absurdes de propriétés qu’Orinda a tenté de faire passer pour de futurs sites de logement, dans sa tentative d’atteindre le noble objectif du Département du logement et du développement communautaire de Californie de construire 1 359 unités de logement d’ici 2031.
Ils faisaient partie d’environ 40 sites différents qui ont été inclus dans la version finale de l’inventaire des éléments de logement de la ville, mais ont été supprimés à la dernière minute, après qu’une campagne de ridicule des chiens de garde de Twitter et des défenseurs du logement sur les réseaux sociaux a forcé les responsables d’Orinda à les abandonner.
Kevin Burke, un développeur de logiciels local qui siège au conseil d’administration d’East Bay for Everyone, a déclaré qu’il avait commencé à signaler une poignée des 300 sites proposés par Orinda en décembre. Il a posté les problèmes qu’il a trouvés sur Twitter, car il n’a pas eu le temps de parcourir tout l’inventaire des endroits qui n’étaient pas raisonnablement faisables pour soutenir le développement.
“Mais Kyle (Huey) l’a fait”, a déclaré Burke lors d’un entretien téléphonique. “Il m’a dit qu’il était assez fou pour les traverser tous.”
Les gouvernements locaux ont si bien réussi à contourner les lois et à échapper à leur juste part de la construction de nouveaux logements que les responsables du logement de l’État ont affecté du personnel pour surveiller spécifiquement les villes les plus fautives.
Plus particulièrement, les anciens de Woodside ont déclaré que toute la ville était exemptée de l’approbation de tout nouveau logement, car il s’agissait d’un habitat pour les pumas en voie de disparition, tandis que toute propriété à Sonoma envisagée pour la construction d’un nouveau duplex doit avoir au moins trois arbres matures et 10 arbustes.
Bien que Burke n’ait pas été surpris de voir une autre ville de la région de la baie “essayer de jouer à ce genre de jeux” pour contrecarrer la loi sur le logement de l’État, il a déclaré qu’il était frustrant qu’il faille souvent la contribution du public – et même la moquerie – pour essayer de faire en sorte que les villes suivent le des règles.
“Le fait que nous les trouvions signifie que personne de la ville n’a réellement regardé ces sites et pensé qu’ils étaient valides – et nous ne sommes pas payés pour faire tout cela”, a déclaré Burke. “C’est vraiment un travail qui prend du temps, mais tout ce que nous voulons, c’est qu’ils suivent simplement l’esprit des règles, au lieu d’essayer de faire le minimum possible pour s’en sortir.”
Ces sites ont été initialement envisagés parce que les dossiers fiscaux du comté de Contra Costa les répertorient comme des “lots légaux” qui pourraient être développés, et l’élément de logement précédent d’Orinda les avait également inclus, selon le directeur de la planification Drummond Buckley.
Étant donné qu’Orinda est une communauté construite à flanc de colline, il a déclaré que les propriétés restantes dans les limites de la ville peuvent être difficiles à développer.
“En effet, la participation de la communauté, y compris les récents commentaires sur les parcelles vacantes, a aidé la ville à améliorer le document”, a déclaré Buckley dans un e-mail. “Vu dans son ensemble, il offre une approche équilibrée pour répondre aux obligations RHNA de la ville d’Orinda pour les unités à revenu très faible, faible, modéré et supérieur à modéré avec une variété de sites dans une gamme d’emplacements géographiques.”
Malgré le refus de Burke, d’autres résidents de la région de la baie et des groupes communautaires, y compris les organisations de logement d’East Bay, Bike East Bay et la Greenbelt Alliance, le conseil municipal d’Orinda devrait voter pour adopter son élément de logement 2023-2031 avant la date limite de l’État – dans le juste à temps.
Dans toute la Californie, les villes avaient jusqu’à mardi pour faire approuver leurs plans de logement par l’État, sous peine de manquer un financement crucial pour le logement et les infrastructures et potentiellement perdre le contrôle des lois de zonage locales.
Jusqu’à présent, seules quelques villes de la région de la baie, dont Alameda, Emeryville, Redwood City et San Francisco, ont reçu des approbations. Et la plupart des 109 villes et comtés de la région semblent susceptibles de manquer la date limite.
Certains gouvernements locaux, dont San Jose, ont déclaré qu’ils avaient aucune intention d’avoir leurs plans de logement prêts d’ici cette semaine. D’autres pourraient être sur le point de faire valoir qu’en vertu de la loi californienne sur le logement, ils n’ont pas besoin de certification de l’État, tant que les autorités locales adoptent des plans de logement d’ici mardi. Plus encore ont supposé qu’ils avaient un délai de grâce de 120 jours avant de faire face à des sanctions. Mais le département du logement de l’État, dans un lettre à San Francisco en Octobre, a clarifié sa position qu’ils ne le font pas.
Avant le vote lors de la réunion du conseil municipal d’Orinda, Buckley était convaincu que le dernier projet répondait de manière adéquate à tous les commentaires de HCD, était conforme à la loi de l’État et serait certifié, en particulier après que la ville a répondu à deux séries de commentaires de HCD, et a tenu 25 réunion publique depuis 2020.
“L’élément de logement révisé du 25 janvier est un plan dont les membres de la communauté peuvent être fiers”, a écrit Buckley.
Malgré le retrait des propriétés les plus ridicules de la table, un emplacement dans l’élément de logement d’Orinda pose toujours une grande préoccupation pour les défenseurs du logement.
La parcelle “Gateway” est une propriété Caltrans de 10 acres sur le côté de l’autoroute 24, que la ville envisage de construire 200 unités de logements à faible revenu.
En plus des questions sans réponse sur la pollution, l’accès aux transports et le zonage des risques d’incendie sur le site, qui est situé à au moins un demi-mile de tout autre logement et encore plus loin des commodités comme les épiceries, Burke et d’autres craignent que même si Caltrans décertifie le terrain, aucun promoteur ne voudrait réellement s’attaquer au projet.
Si HCD donne le feu vert au projet sans garanties supplémentaires pour s’assurer que le terrain est réellement développé, il a déclaré que cela permettrait à Orinda de promettre sur papier d’y construire des logements pour des centaines de familles à faible revenu, mais éviterait effectivement tout engagement.
«Le colis de 1 pied de large et tout est bon pour la perspective que HCD ne peut pas certifier un document qui en contient, mais c’est aussi notre position que ce type de site n’est pas vraiment faisable pour le logement, période, “, a déclaré Burke. “D’une part, HCD a dépassé toutes mes attentes il y a un an, mais d’autre part, lorsque vous regardez ce qui est réellement dans la loi et dans leurs propres directives, ils sont souvent insuffisants.”