«Crash, correction ou refroidissement» examine les tendances économiques et immobilières qui offrent des indices sur la profondeur des problèmes du logement.

Bourdonner: L’octroi de prêts hypothécaires en Californie a chuté cet été, la flambée des taux d’intérêt ayant rendu la plupart des prêts inabordables.

La source: Ma fidèle feuille de calcul analysée tendances du crédit immobilier au troisième trimestre compilées par Attom. Ces statistiques, datant de 2000, examinent l’octroi de prêts dans 210 régions métropolitaines du pays, dont 19 régions de Californie.

Topline

Les Californiens de 19 régions métropolitaines ont contracté 177 566 prêts hypothécaires de juillet à septembre.

C’est le deuxième plus lent des trois mois du siècle. Il s’agit également d’une chute vertigineuse de 63 % par rapport à la période de l’année précédente, ce qui en fait la plus forte baisse sur 12 mois jamais enregistrée.

Oui, ce cratère de prêt immobilier est plus profond que tout ce que nous avons vu lors de l’effondrement de la bulle immobilière du milieu des années 2000.

Comment est-ce arrivé?

La Réserve fédérale a gonflé les taux pour lutter contre la flambée de l’inflation. Au cours des 12 derniers mois, le prêt moyen sur 30 ans est passé de 3,1 % à 6,9 %, selon Freddie Mac.

La montée en flèche des taux a réduit de 35 % le pouvoir d’emprunt potentiel d’un chasseur immobilier en un an et a dépassé la baisse de 33 % de 1980, une autre période d’inflation élevée lorsque les taux sont passés de 10,5 % à 16,3 %.

Ainsi, cet été, les prêts hypothécaires consentis pour acheter une maison ont chuté de 53 % par rapport à il y a un an. Et les propriétaires ont refinancé 82 % de prêts en moins.

Étonnamment, les propriétaires ont contracté 74 % de prêts sur valeur domiciliaire en plus. Cette tactique est devenue le moyen préféré de retirer de l’argent d’une maison sans perdre les taux avantageux d’une hypothèque plus ancienne.

Soit dit en passant, ce n’est pas une tendance uniquement californienne. Chaque métro américain suivi par Attom a vu moins de transactions hypothécaires réduites au cours de la dernière année.

La nation, moins les métros californiens, a enregistré 1,8 million de prêts hypothécaires cet été – une baisse de 44% sur 12 mois, également la plus forte baisse jamais enregistrée. Il y avait 30 % de prêts à l’achat en moins et 66 % de refis en moins, mais 45 % de prêts sur valeur domiciliaire en plus.

Crash, correction ou chill ?

Accident: Si vous faites des hypothèques pour gagner votre vie, c’est un énorme désastre. Aucun prêt. Pas de chèques de paie.

Le courtier en hypothèques Jeff Lazerson, un contributeur du Southern California News Group, a récemment écrit qu’il avait licencié les deux tiers de son personnel: « Les affaires ont pratiquement cessé pour les prêteurs hypothécaires. Et, oui, c’est bien pire que l’effondrement du volume des prêts hypothécaires dont je me souviens de la Grande Récession.

Correction: Pour l’ensemble du marché du logement, cela fait partie d’un retour à la normale après un boom alimenté par les politiques d’argent bon marché de la Fed au début de la pandémie. La flambée des taux de cette année est conçue pour ralentir l’économie globale ainsi que le logement.

Froideur: S’agissant de la situation dans son ensemble, ce ralentissement spectaculaire des prêts est une gêne relativement mineure.

La perte de ventes de maisons est un moins économique. Mais, rappelez-vous, grâce aux hypothèques à taux fixe sur 30 ans, le cadeau de la Fed à tout propriétaire qui a refinancé ces dernières années reste en place.

Cet argent supplémentaire provenant des versements hypothécaires réduits est toujours dépensé. C’est une tranche de l’économie surchauffée et remplie d’inflation. Et l’amélioration de la trésorerie des ménages peut constituer un coussin financier contre tout ralentissement important.

L’inconnu

Les prêteurs ont été très prudents quant à savoir qui obtient des hypothèques dans ce cycle. Il y a donc fort à parier que l’augmentation des prêts sur valeur domiciliaire se fait avec prudence. (Doigts croisés!)

Mais si la hausse des prêts sur valeur nette du logement est due à la pression financière des emprunteurs, c’est une tendance inquiétante pour la situation économique générale.

Détails

Comment l’octroi de prêts hypothécaires ralentit sur certains des plus grands marchés du logement de Californie, classés par l’ampleur de la baisse d’un an des prêts au cours de l’été…

San José : 8 114 prêts hypothécaires accordés au troisième trimestre, en baisse de 71 % (la baisse n ° 1 parmi toutes les métropoles américaines). Cela provient de 60% moins de prêts d’achat fermés, 89% moins d’opérations de refinancement, mais 46% plus de prêts sur valeur nette de la propriété.

San Fransisco : 22 048 prêts hypothécaires, en baisse de 67 % (n° 5 sur 210) – 56 % de prêts d’achat en moins, 86 % de refis en moins, mais 35 % de prêts participatifs en plus.

Comté de Ventura : 4 212 prêts hypothécaires, en baisse de 65 % (n° 8) – 54 % de prêts d’achat en moins, 86 % de refis en moins, mais 85 % de prêts participatifs en plus.

San Diego: 16 835 prêts hypothécaires, en baisse de 65 % (n° 9) – 56 % de prêts d’achat en moins, 84 % de refis en moins, mais 79 % de prêts participatifs en plus.

Los Angeles-Comté d’Orange : 51 431 prêts hypothécaires, en baisse de 64% (n ° 12) – 55% de prêts d’achat en moins, 83% de refis en moins, mais 82% de prêts participatifs en plus.

Sacrement : 15 422 prêts hypothécaires, en baisse de 62 % (n° 18) – 49 % de prêts d’achat en moins, 83 % de refis en moins, mais 94 % de prêts participatifs en plus.

Empire intérieur: 28 247 prêts hypothécaires, en baisse de 60 % (n° 22) – 49 % de prêts d’achat en moins, 78 % de refis en moins, mais 127 % de prêts participatifs en plus.

Jonathan Lansner est le chroniqueur économique du Southern California News Group. Il est joignable au [email protected]

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