À la fin du mois de janvier, les villes et les comtés de la région de la baie étaient censés avoir terminé leurs plans pour atteindre leurs objectifs de construction de maisons considérablement augmentés par l’État au cours des huit prochaines années.
Mais la plupart ont dépassé le délai, ce qui signifie qu’ils pourraient bientôt manquer un financement public crucial et être contraints d’approuver de nouveaux projets de logement beaucoup plus importants que ne le permettent les lois locales.
Mercredi, seulement 14 des 109 villes et comtés de la région avaient soumis des plans adoptés, appelés «éléments de logement», selon des responsables de l’État. Et jusqu’à présent, seuls deux de ces plans – de San Francisco et d’Alameda – ont reçu l’approbation finale.
Pourtant, il est loin d’être certain combien de villes et de comtés pourraient réellement faire face à des sanctions et quand. Mais contrairement aux cycles passés de l’élément logement, l’État – à la demande des défenseurs et des législateurs pro-logement – a clairement indiqué son intention de responsabiliser les élus locaux d’avoir fait leur part pour faire face à une pénurie croissante de logements.
“Je m’attends à voir une période assez prolongée de NIMBY et de gouvernements locaux riches et intransigeants aux prises avec la réalité de la loi et avec les conséquences de ne pas la suivre”, a déclaré Louis Mirante, vice-président des politiques publiques chez Bay Area. Conseil, en utilisant un acronyme signifiant « Not In My Backyard ».
Pendant des décennies, les gouvernements locaux de Californie n’ont pas réussi à atteindre leurs objectifs de construction de maisons. Ainsi, ces dernières années, les responsables de Sacramento ont progressivement introduit de nouvelles lois et réglementations pour ajouter du mordant au processus de l’élément logement.
En plus de renforcer les sanctions, l’État exige désormais que les villes et les comtés expliquent comment ils prévoient d’assouplir certaines restrictions sur les nouveaux logements multifamiliaux, de s’attaquer aux modèles locaux de discrimination en matière de logement et de s’assurer que les zones qu’ils ont identifiées pour les futures maisons ont une chance réaliste de développement.
Ils doivent également se préparer à beaucoup plus de logements.
D’ici 2031, la région de la baie de neuf comtés est sur le point d’approuver un total de plus de 441 000 maisons unifamiliales, appartements, maisons en rangée et condos pour les personnes de tous les niveaux de revenu. C’est le double du cycle de huit ans précédent, ce qui représente une augmentation d’environ 15 % du parc immobilier total de la région, en grande partie pour compenser des années de construction résidentielle lente.
En conséquence, les villes et les comtés ont du mal – ou dans certains cas refusent – à répondre aux attentes accrues de l’État en matière de planification. Avant la date limite, seuls Alameda, San Francisco, Emeryville et Redwood City avaient reçu les approbations initiales sur les projets de leurs éléments de logement. Et 15 gouvernements locaux, dont Cupertino, Newark et les comtés de Santa Clara et d’Alameda, n’ont même pas soumis de projets, selon données d’état.
La principale sanction qui inquiète de nombreux élus locaux sans plans de logements finalisés ? La dite “remède du constructeur.”
La disposition de la loi sur le logement de l’État pourrait permettre aux promoteurs de faire passer des projets de pratiquement n’importe quelle taille presque partout où ils le souhaitent, tant qu’une partie du bâtiment comprend des unités abordables. Les experts conviennent qu’il est plus susceptible d’entrer en jeu dans les zones plus riches qui ont longtemps rendu difficile la construction de logements plus denses, mais où les promoteurs devraient voir des bénéfices plus élevés s’ils peuvent construire.
“La perte de contrôle du zonage est une chose à laquelle tout le monde est universellement opposé”, a déclaré Jordan Grimes, expert en politique du logement auprès de la Bay Area à but non lucratif Greenbelt Alliance. “Vous ne faites pas vos devoirs et vous perdez vos privilèges de télévision, et c’est essentiellement ce qui se passe.”
Cela commence déjà dans le sud de la Californie, où plus d’une centaine de villes sont en retard sur leurs plans de logement attendus l’année dernière et les promoteurs ont bombardé une poignée d’enclaves aisées avec des propositions de complexes d’appartements massifs avec des milliers d’unités.
Même ainsi, Grimes a reconnu que le recours du constructeur n’avait pas été légalement testé. Un point de friction potentiel est de savoir si les autorités locales peuvent refuser les propositions de recours du constructeur en adoptant simplement leurs éléments de logement dans la loi sans certification de l’État. Une autre question est de savoir si un projet serait toujours valide si le plan de logement d’une ville obtient l’approbation de l’État après qu’un promoteur a soumis une proposition.
“La plupart des défenseurs s’attendent à ce qu’il y ait des litiges autour de la question”, a déclaré Grimes. “Une grande partie de cela n’a pas été testé.”
L’autre pénalité imminente pour les gouvernements locaux est de perdre des subventions essentielles pour le logement abordable et les infrastructures. Mais les experts et les défenseurs conviennent que les responsables de l’État ne commenceront probablement pas à retenir de l’argent avant au moins quelques mois. Certaines villes, comme San Josépeuvent même être en mesure de demander un financement pendant qu’ils travaillent à la soumission de leurs plans de logement définitifs.
Daniel Saver, directeur adjoint de l’Association of Bay Area Governments, une agence régionale qui aide à fixer des objectifs locaux en matière de logement, a déclaré qu’il existe de nombreuses «zones grises» concernant le moment où les villes et les comtés peuvent recevoir un financement en fonction de l’endroit où ils se trouvent dans le processus d’élément de logement. – ajoutant qu’il ne s’attend pas à “un scénario apocalyptique dans la Bay Area”.
Mais tous les gouvernements locaux qui ne font pas un effort de bonne foi sur leurs plans de logement – y compris éventuellement les villes de banlieue riches qui ont résisté au processus de l’élément logement, comme San Mateo, Atherton et Pleasanton – pourrait faire face à encore plus de pénalités à l’avenir.
Cela comprend de lourdes amendes pouvant atteindre 100 000 dollars par mois et des poursuites visant à obliger un juge à prendre en charge le processus d’approbation et d’autorisation de nouvelles maisons, a déclaré Mirante du Bay Area Council.
“Mais c’est un remède qui est beaucoup plus avancé que n’importe quel gouvernement local cette semaine”, a-t-il déclaré.
Les villes et comtés qui avaient soumis des éléments de logement adoptés mercredi comprennent San Francisco, Los Altos, Colma, San Carlos, San Mateo, South San Francisco, Alameda, Dublin, Emeryville, Fremont, San Leandro, Moraga, Rohnert Park et Sebastopol.
D’autres devraient suivre dans les jours et les semaines à venir. Mais ce n’est pas parce qu’un plan a été adopté que l’État l’approuvera nécessairement. Le plan adopté par Dublin, par exemple, a été le premier à être rejeté au début du mois.