Q : Mon beau-frère est décédé récemment et ses enfants adultes sont co-administrateurs successeurs. Mon mari et moi aidons à vider la maison qu’il possède depuis 20 ans pour la mettre en vente. Mon beau-frère tenait un dossier sur chaque réparation ou amélioration de la propriété. Hier, un co-administrateur s’est arrêté et a dit: “Parce que nous sommes des administrateurs successeurs et que nous n’avons jamais vécu dans cette maison, nous n’avons rien à divulguer”, et a ajouté: “C’est une vente en fiducie.”
Lorsque nous avons vendu notre maison, nous avons rempli deux douzaines de pages de questionnaires vendeurs. L’agent de notre vendeur avait également compilé des améliorations et des réparations documentées en tant qu’accompagnement de la trousse de divulgation.
Ces co-fiduciaires devraient-ils obtenir un deuxième avis sur les divulgations de vente de fiducie ? L’acheteur réel du bien ne devrait-il pas recevoir les dossiers existants sur le bien ?
R : Les avocats immobiliers californiens seraient d’accord avec votre évaluation : assurez-vous qu’ils obtiennent un deuxième avis juridique et un agent immobilier chevronné. Le syndic successeur vendant une propriété californienne utilisera la déclaration du vendeur exonéré de la California Association of Realtors (CAR) (CAR Form ESD, révisé 6/21).
Le formulaire CAR ESD comporte les questions limitées suivantes pour le fiduciaire successeur ou l’administrateur d’homologation :
Êtes-vous (vendeur) au courant de l’un des éléments suivants ? (Expliquez toute réponse « oui » ci-dessous.)
1. Au cours des trois dernières années, le décès d’un occupant du bien sur le bien ?
2. Une ordonnance d’un responsable de la santé du gouvernement identifiant la propriété comme étant contaminée par la méthamphétamine. (Si oui, joindre une copie de la commande.)
3. La libération d’une substance contrôlée illégale sur ou sous la propriété.
4. Si la propriété est située dans ou adjacente à une zone « d’utilisation industrielle ».
5. Si la propriété est affectée par une nuisance créée par une zone « à usage industriel ».
6. Si la propriété est située à moins d’un mile d’un ancien emplacement de munitions fédérales ou étatiques. (En général, une zone autrefois utilisée à des fins d’entraînement militaire qui peut contenir des munitions potentiellement explosives.)
7. Si la propriété est une copropriété ou située dans un développement d’unités planifiées ou une autre subdivision d’intérêt commun.
8. Réclamations d’assurance affectant la propriété au cours des cinq dernières années.
9. Questions affectant le titre de propriété.
10. Tous autres faits ou défauts matériels affectant la propriété, ou documents matériels en possession du vendeur affectant la propriété, non autrement divulgués à l’acheteur. Explication ou voir ci-joint (documents).
La dernière question demande des informations ou des documents supplémentaires connus du syndic successeur ou de l’administrateur des successions, ce qui est un excellent outil de gestion des risques. En raison de problèmes réels ou imaginaires, les acheteurs de maison déposent la plupart des litiges liés à la vente de maisons résidentielles. De plus, l’agent immobilier de l’acheteur doit respecter son obligation fiduciaire en Californie, désignée comme le “devoir d’apprendre les faits matériels qui peuvent affecter la décision du mandant”. En d’autres termes, l’agent immobilier de l’acheteur doit fournir des faits matériels à son mandant, l’acheteur, avant de fermer le séquestre. En conséquence, lorsque le vendeur de la maison assemble un dossier complet de divulgation avant la vente pour les acheteurs potentiels, le risque de ligature après la vente est considérablement réduit et la qualité de la transaction est grandement améliorée.
Vous avez des questions sur l’achat ou la vente d’une maison ? L’agent immobilier à service complet Pat Kapowich est un directeur de courtage immobilier agréé et un défenseur de la protection des consommateurs tout au long de sa carrière. Il est basé dans sa ville natale de Sunnyvale, en Californie. Téléphone fixe du bureau : 408-245-7700 ; Courtier # 00979413 [email protected] Courtier # 00979413 www.SiliconValleyBroker.com