Des taux hypothécaires trop élevés ? Pas selon l’inflation – East Bay Times

“Memory Lane” se promène dans l’histoire financière parce que l’économie a la drôle de habitude de se répéter.

Bourdonner: Les taux hypothécaires sont restés inférieurs au taux d’inflation pendant 21 mois, battant une séquence record d’il y a près d’un demi-siècle.

Source: Ma fidèle feuille de calcul a examiné le moyenne mensuelle des taux hypothécaires à taux fixe sur 30 ans de Freddie Mac et les a comparés avec les taux d’inflation annualisés de l’indice des prix à la consommation.

Nombres: Vous pensez peut-être que les taux hypothécaires sont élevés alors que la Réserve fédérale essaie de glacer une mauvaise inflation avec de l’argent plus cher. Mais l’histoire suggère que les prêts immobiliers sont relativement bon marché par rapport à la hausse du coût de la vie.

En décembre, les taux hypothécaires sur 30 ans se situaient en moyenne à 6,4 %, contre 3,1 % 12 mois plus tôt. Le taux d’inflation annuel mesuré par l’IPC était de 6,5 %, contre 7 % en décembre 2021.

Ainsi, 2022 s’est terminée avec des taux hypothécaires au plus près de l’inflation depuis que ce prêt de référence est tombé pour la première fois en dessous du gain de l’IPC en avril 2021. Mais la dernière fois que les prêts hypothécaires ont été inférieurs à l’inflation pendant une période aussi longue, c’était les 20 mois se terminant en juillet 1975. .

Il y a combien de temps?

Vous souvenez-vous de juillet 1975 ? Ravivons votre mémoire…

Nouvelles: Le programme spatial Apollo est terminé. ARPANET, le prédécesseur d’Internet, a commencé à fonctionner. Et Jimmy Hoffa, l’ancien président du Syndicat des Teamsters, a été porté disparu.

Affaires: Les actions ont chuté de 6% au cours de leur pire mois depuis le krach boursier de 1973-1974, alors que des questions se posaient sur la force de la reprise après une récession de 16 mois qui s’est terminée en mars 1975.

Culture: “Jaws” était le film n ° 1, la comédie musicale “A Chorus Line” a débuté à Broadway et Bruce Springsteen a terminé le travail sur son album “Born to Run”.

L’histoire en arrière

Les tensions géopolitiques ont gonflé l’inflation au début des années 1970.

Les prix du pétrole ont monté en flèche après l’imposition d’un embargo arabe sur le pétrole aux États-Unis. Cela a déclenché plusieurs vagues d’inflation sur une décennie.

La Réserve fédérale a agi lentement dans sa réponse à la flambée du coût de la vie, l’une des nombreuses erreurs de politique fédérale qui ont conduit à une longue période de «stagflation» à croissance lente.

Dans l’ensemble des années 1970, l’économie américaine a crû à un taux annuel de 3,2 %, après inflation. Cela peut sembler robuste, mais il était en baisse par rapport à une moyenne de 4,3 % dans les années 1950 et 1960.

Le résultat

L’inflation a dépassé les taux hypothécaires au début des années 1970.

En 1973, l’inflation était passée à 8,7 %, un énorme bond par rapport aux 3,4 % à la fin de 1972. Le taux hypothécaire de 8,5 % à la fin de 1973 était en hausse par rapport à 7,4 % 12 mois plus tôt.

Et un an plus tard, l’inflation monterait à 12,3 % alors que les prêts hypothécaires terminaient 1974 à 9,6 %.

Alors que la récession faisait rage, les taux des prêts immobiliers sont restés inférieurs au taux d’inflation jusqu’en août 1975. C’est alors que les gains de l’IPC ont chuté à 8,6 % et les prêts hypothécaires à 8,9 %.

Mise en garde

La plupart des gourous de l’immobilier ne surveillent pas cette relation entre les taux hypothécaires et l’inflation de l’IPC. Ces personnes suivent généralement d’autres mesures de l’inflation et/ou l’écart entre les taux hypothécaires et le rendement des bons du Trésor à 10 ans.

Pourtant, presque tous les analystes du logement ont été surpris par le bond des taux hypothécaires en 2022 qui a poussé les coûts d’emprunt à 6,9 % en octobre.

Mais le calcul de l’IPC hypothécaire a envoyé des signaux d’avertissement indiquant que les taux étaient trop bas dès Avril 2021 – la première fois en 41 ans que les prêts hypothécaires étaient inférieurs à l’inflation.

Leçon d’histoire

Le simple fait que les taux hypothécaires soient proches des taux d’inflation est une bizarrerie économique. Alors, quand cela se reproduira, soyez prêt.

Depuis 1971, les taux hypothécaires se sont établis en moyenne à 7,8 % tandis que l’inflation s’est établie à 4 %, soit un écart historique de 3,8 points de pourcentage entre les prêts immobiliers et le taux de variation de l’IPC.

Pourquoi? Les gens qui prêtent de l’argent à long terme veulent obtenir un rendement bien supérieur à l’inflation. L’absence persistante de tout écart d’inflation hypothécaire au début de 2023 est donc inquiétante.

Oui, l’inflation cette fois-ci a été différente. La Fed a créé les taux hypothécaires les moins chers de l’histoire dans le cadre d’une relance économique massive par les forces gouvernementales visant à atténuer la douleur économique de l’ère de la pandémie.

Mais cette générosité, combinée à des pénuries de biens et de main-d’œuvre, a contribué à créer une inflation élevée pendant 40 ans. La Fed augmente donc maintenant les taux qu’elle contrôle – au grand désarroi du monde de l’immobilier sensible aux taux.

Cependant, l’inflation doit être maîtrisée. L’histoire dit, en regardant les années 1970, que si le coût de la vie n’est pas maîtrisé, les risques d’une période prolongée de faiblesse économique augmenteront.

Citable

Mary Daly, présidente de la Federal Reserve Bank de San Francisco, m’a dit en novembre que le simple fait qu’il y ait un débat sur la formule de fixation des taux hypothécaires en dit long sur l’économie.

« Lorsque l’inflation est faible et stable, personne n’a à s’en soucier. Ces corrélations ne fonctionnent pas », a-t-elle déclaré. « C’est en fait une bonne chose pour l’économie. Cela signifie que les gens peuvent prendre des décisions différentes autres que « Comment vais-je suivre l’inflation ? » s’il s’agit d’une entreprise ou d’un ménage ? »

Jonathan Lansner est chroniqueur économique pour le Southern California News Group. Il est joignable au [email protected]

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