Concord devrait annuler son engagement avec Seeno

Il est temps pour Concord de rompre son engagement avec le consortium d’Albert D. Seeno III et de trouver un autre partenaire pour servir de maître développeur pour le site massif de Naval Weapons Station.

La ville peut mieux faire. Seeno III a plaidé coupable en 2016 pour fraude bancaire au nom de sa société de marketing à domicile, Discovery Sales. Son consortium, Concord First Partners, a déjà renié ses promesses à partir de 2021.

Aucun accord n’a été finalisé. Le conseil municipal samedi prochain a l’occasion de repartir à zéro, de trouver un prétendant pour le plus grand projet de logement de la Bay Area qui tiendra parole et n’a pas de passé criminel.

Dans un mariage qui durera probablement 40 ans ou plus, les résidents de Concord méritent mieux.

La ville est courtisée depuis huit ans par deux promoteurs désirables et expérimentés. En 2016, Catellus Development Corp. a soumis ce que le personnel de la ville a alors déterminé comme étant la proposition clairement supérieure lors de la première recherche d’un développeur. Mais l’entreprise s’est retirée de la dispute lorsqu’elle n’a pas pu supporter le la politique laide de la ville.

En 2021, le conseil municipal a adopté un accord avec un Partenariat de la multinationale Brookfield Development et Sunset Development, l’entreprise familiale d’East Bay qui a construit le parc d’activités Bishop Ranch à San Ramon. Le partenariat s’est accompagné d’un proposition impressionnante qui répondaient aux exigences syndicales de la ville en matière de main-d’œuvre et d’unités de logement.

Au lieu de cela, le conseil a choisi Concord First Partners, malgré le passé troublé des entreprises de Seeno III et sa propension à poursuivre le gouvernement agences quand il n’obtient pas son chemin. Ironiquement, Seeno III, le chef de troisième génération d’un empire de construction familiale, se retrouve maintenant la cible d’un litige de la part de son propre père.

Albert D. Seeno Jr. a poursuivi son fils cherchant à l’évincer en tant que PDG de cinq des entreprises du père. Les documents judiciaires révèlent à quel point les entreprises du père et du fils sont étroitement liées financièrement et soulèvent des allégations troublantes, que Seeno III nie, concernant sa gestion, sa dette envers son père et sa tromperie.

Heureusement, il n’est pas trop tard pour que la ville cherche ailleurs un compagnon.

Décision consécutive

En août 2021, le conseil municipal a sélectionné Concord First Partners – composé des Discovery Builders de Seeno III; California Capital & Investment Group, dirigé par Phil Tagami, qui cherche également à construire un terminal controversé d’exportation de charbon à Oakland ; et une filiale de la société de développement de Californie du Sud Lewis Group of Companies – de trois groupes recherchant des droits de négociation exclusifs pour développer le site de 2 275 acres.

Depuis lors, le consortium et les responsables de la ville ont négocié une feuille de conditions, un document qui décrit les détails de la prochaine ronde de négociations. Durant une réunion de neuf heures Le 7 janvier, les membres du conseil ont entendu le personnel de la ville et écouté les témoignages publics pour et contre l’accord. Mais ils n’ont pris aucune décision quant à l’opportunité d’approuver la feuille de conditions et de poursuivre les négociations avec Concord First Partners.

Cette décision sera prise lors d’une réunion spéciale du conseil municipal qui débutera à 9 h le 28 janvier. Le conseil a le choix. Il peut voter pour rester avec le consortium de Seeno. Ou il peut trouver un autre développeur.

La décision des membres du conseil a d’énormes conséquences pour la ville et pour leur propre carrière politique. Les électeurs de Concord ont indiqué ce qu’ils pensent d’un partenariat avec Seeno : lors des deux seules courses au conseil lors des élections du 8 novembre, les candidats qui avaient initialement soutenu l’accord avec Concord First Partners ont perdu.

Un mauvais match

La sélection du conseil de Concord First Partners a été une mauvaise décision dès le départ qui ne cesse de s’aggraver alors que le consortium Seeno tente à plusieurs reprises de modifier les conditions qu’il avait précédemment convenues.

Quand cela a été choisi par le conseil, le consortium, comme ses deux concurrents, s’était engagé à respecter les conditions d’appel d’offresqui comprenait une limite de 12 200 logements et une exigence pour les développeurs de conclure des accords avec des groupes de travail organisés pour utiliser des travailleurs syndiqués.

Tout le monde était conscient de ces conditions clés parce qu’un développeur précédent, Lennar Urban, avait renfloué parce qu’il ne pouvait pas conclure l’affaire dans ces conditions.

Pourtant, Concord First Partners, à peine huit mois après avoir obtenu des droits de négociation exclusifs, a soudainement déclaré qu’il ne pouvait pas non plus faire fonctionner l’accord financièrement et essayé de tirer parti grandes concessions de la ville. Heureusement, le conseil a dit non.

Maintenant, encore huit mois plus tard, le consortium essaie un autre appât et change. Cette fois, dans le cadre de la feuille de conditions proposée, l’équipe Seeno souhaite modifier l’accord initial qu’elle a accepté afin de pouvoir construire 16 474 maisons sur le même site, soit une augmentation énorme de 35 %.

Concord First Partners savait dans quoi elle s’embarquait lorsqu’elle a soumis sa proposition. Dire maintenant qu’il ne peut pas se permettre de faire l’affaire avec les 12 200 maisons requises suggère que le consortium a été malhonnête dès le départ ou n’a pas projeté ses coûts de manière réaliste. L’une ou l’autre explication serait problématique.

Concord First Partners ne devrait pas bénéficier d’un accord de faveur après que les autres soumissionnaires ont été écartés.

La limite de 12 200 logements a été définie après des années de collaboration entre la ville et la communauté et a été approuvée par le conseil municipal en 2012 dans le cadre d’un Plan de zone en trois volumes pour le développement du site de la station d’armes.

Augmenter la taille de 35 % modifie radicalement l’économie de l’accord et sape l’accord que la ville a conclu avec la communauté il y a dix ans. Si le conseil veut plus de logements, il devrait rouvrir les discussions sur le plan de zone avec les dirigeants communautaires, obtenir leur adhésion, puis laisser les promoteurs potentiels soumettre de nouvelles propositions.

Manque de transparence

Ce n’est pas le seul aspect dérangeant de la term sheet. L’accord proposé prévoit également que Concord First Partners commence à partager les bénéfices avec la ville après que le consortium ait atteint un taux de retour sur investissement de 18 %. On ne sait pas exactement quand ces paiements à la ville arriveraient. La ville pourrait utiliser l’argent qu’elle reçoit pour des coûts municipaux non spécifiés et des avantages pour la communauté dans la zone du projet.

Guy Bjerke, le membre du personnel de la ville en charge de l’accord sur la station d’armes, a souligné dans son rapport pour la réunion du 7 janvier que le seuil de 18% était inférieur à un niveau de 20% qui était dans l’accord précédent de Lennar. C’est un sujet de discussion sur lequel les partisans de Seeno se sont penchés.

Mais c’est une comparaison trompeuse entre des pommes et des oranges. L’accord Lennar ne concernait que la première phase du projet de station d’armes, qui serait la phase la moins rentable pour tout développeur, tandis que l’accord Concord First Partners porterait sur l’ensemble de la construction du site. Dans la première phase, qui pourrait ne pas être achevée avant une décennie, Concord First Partners prévoit qu’elle sera bien en deçà du seuil de 18% et ne prévoit aucun partage des bénéfices avec la ville.

De plus, toute projection de participation aux bénéfices est hautement spéculative. Les responsables de la ville affirment qu’ils ont demandé à leurs experts financiers d’examiner les estimations financières du consortium. Mais le taux de rendement est lié aux termes de l’accord du consortium avec les syndicats, connu sous le nom d’accord de travail de projet. Plus le PLA est généreux, moins il y a de profit pour le consortium et donc moins il y a d’intéressement pour la ville.

Mais les responsables de la ville disent qu’ils n’ont jamais vu l’APL. Étonnamment, ils n’ont pas inclus l’exigence que le consortium rende le PLA public. Il n’y a donc aucun moyen de déterminer quelles transactions financières pourraient avoir été coupées qui pourraient affecter les bénéfices du consortium et, par conséquent, la participation aux bénéfices de la ville.

Le manque de transparence est consternant. Mais le plus gros problème est le passé troublé de Seeno. Avant que Concord n’arrive à l’autel, ses dirigeants devraient reconnaître que cela pourrait être un très mauvais mariage.

Pour le bien de la ville, il est temps de trouver un autre partenaire.


Comment regarder

Le conseil municipal de Concord tiendra une réunion spéciale à 9 h le samedi 28 janvier pour examiner la feuille de conditions avec Concord First Partners. La réunion aura lieu dans la salle du conseil, 1950 Parkside Drive. Le public peut assister à la réunion ou la visionner sur Concord Cable TV Channel 28 (Comcast), 1026 (Astound) ou 99 (AT&T U-verse). Les réunions sont également diffusées en direct depuis le site Web de la ville de Concord, www.cityofconcord.org.

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